Avant l'offre, pas après
Le moment où l'analyse compte, c'est avant de s'engager. L'outil est fait pour être utilisé sur une annonce ouverte dans l'autre onglet, pas pour justifier après coup.
Les ratios de la banque
DSCR et debt yield figurent à côté du rendement : votre dossier se juge aussi avec les yeux du prêteur, et ces deux-là décident souvent avant le reste.
Les hypothèses restent visibles
Vacance, travaux, charges, régime fiscal, revalorisation : chaque paramètre est affiché près du résultat qu'il produit. Changez-en un, tout se recalcule.
Ce que l'outil calcule
Rendement brutLe loyer annuel rapporté au prix. Utile pour trier vite, trompeur pour décider.
Rendement netLe même calcul, charges, taxe foncière et gestion déduites.
Rendement net-netAprès impôt. C'est le seul qui corresponde à ce qui reste vraiment.
Cash-flowCe qui entre moins ce qui sort, chaque mois. Positif ou négatif, en clair.
Cash-on-CashCe que rapporte l'argent réellement sorti de votre poche, pas le prix du bien.
TRILe rendement annualisé de l'opération complète, revente comprise.
DSCRLe revenu net rapporté à l'échéance de prêt — le ratio que regarde la banque.
Debt YieldLe revenu net rapporté au montant emprunté, indépendamment du taux et de la durée.
Point mortLe taux d'occupation en dessous duquel l'opération devient déficitaire.
Marge de sécuritéDe combien le loyer peut baisser avant que le cash-flow ne passe négatif.
Coût total d'acquisitionPrix, frais, travaux, meubles : le vrai ticket, pas le prix affiché.
Capital rembourséLa part de l'échéance qui construit du patrimoine au lieu de payer la banque.
Plus-value netteÀ la revente, après abattements pour durée de détention et prélèvements.
Patrimoine netCe qui reste, en euros courants et en euros constants — l'inflation change tout.
Un rendement sans ses hypothèses n'est pas un chiffre
Un « 7 % net » ne veut rien dire tant qu'on ne sait pas ce qu'il suppose : quelle vacance, quels travaux, quel régime fiscal, quelle revalorisation. C'est pourquoi elles sont toutes modifiables et toutes affichées — et pourquoi deux annonces ne se comparent qu'à hypothèses égales.