1. Les hypothèses avant les résultats
Chaque indicateur dépend de choix : taux de vacance, charges non récupérables, provision pour travaux, régime fiscal, revalorisation du loyer et du bien. Ces choix sont les vôtres, ils sont affichés, et ils sont modifiables. Un outil qui les cache produit des chiffres impossibles à discuter.
2. Le net-net, pas le brut
Le rendement brut sert à trier une liste d'annonces en quelques secondes. Il ne sert à rien pour décider : entre deux biens au même brut, les charges, la taxe foncière, la vacance et le régime fiscal peuvent créer plusieurs points d'écart. L'outil calcule les trois niveaux — brut, net, net-net — et affiche l'écart entre eux, parce que c'est cet écart qui est instructif.
3. Le point de vue de la banque
Un investisseur regarde le rendement ; un prêteur regarde sa capacité à être remboursé. Le DSCR (revenu net ÷ échéance) et le debt yield (revenu net ÷ montant emprunté) figurent donc au même niveau que le rendement. Un dossier qui ne passe pas ces deux ratios ne se finance pas, quel que soit son rendement affiché.
La fiscalité : une approximation assumée
L'impôt est calculé par un facteur de régime (foncier micro ou réel, LMNP micro-BIC ou réel, société), et non par un suivi ligne à ligne des amortissements. C'est suffisant pour comparer des opérations entre elles ; ce n'est pas une déclaration.
Pour les cas particuliers — déficit foncier reportable, réintégration des amortissements à la revente, structure de détention, plus-value professionnelle — un comptable reste nécessaire. L'outil le signale plutôt que de faire semblant.
La revente
La plus-value applique les abattements pour durée de détention, distincts pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Le patrimoine net est affiché en euros courants et en euros constants : sur vingt ans, l'inflation change la lecture du résultat plus sûrement que la plupart des hypothèses de rendement.